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房地产交易的创造性投资#1(精选干货)

二手房地产网2019-02-15 12:18:24

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房地产交易的创造性投资


创造性的保证书

每一件美好的事你都值得拥有;

找到真正的交易者;

答应他们的条件;

帮助他们解脱困境。

你想学会如何进行房地产交易?富有创造性的房地产投资的基础原则是:

尽管绝大多数卖主对他们的价格和条件很难让步,但有少数卖主正非常迫切地想出手。他们不想要他们的房地产......并且愿意为了摆脱它而做出看上去不合常理的事情。富有创造性地购买房地产的秘诀在于寻找这些不想要的人---那1%的急于想出手的卖主。不要因为另外99%的不愿让步的卖主而灰心。这个过程不只是搜寻廉价的房地产......它是在搜寻正确的卖主,然后再试图确定其房地产是否值钱。

这个过程包括三个关键的活动:1、寻找;2、融资;3、收获。

关键活动之一

寻找

怎样找到急于出手的卖主


1、离婚

2、负的现金流
3、负债
4、不利的位置
5、死亡
6、神经性的恐惧
7、债务
8、时间限制

9、升级居住条件

10、生病

如果你看到了这里,你就会发现大多数冲动的理由都与卖主的个人状况有关,而不是与房屋本身的问题有关。你的目标是找到个人状况存在问题的卖主手中的完好的房产,然后你试图帮助这个特定的卖主想出创造性的办法来解决这些个人的问题。这一解决办法很有希望不要求你拿出大额的首付款。

有多少人的个人状况存在问题呢?深圳现在的离婚率是居高不下,不要算多了,一年离婚的大概就在10000对,这一万对夫妻中,产生财产分割的就有500个家庭。换句话说,机会很多,如果你知道到哪儿去寻找它的话。

寻找廉价房产的漏斗

1、报纸、互联网上的分类广告;

2、房地产经纪人;

3、你自己的影响范围;

4、专题性踩盘;

5、银行和贷款机构;

6、自己的求购笋盘广告;

7、直接的信件,放小区物业;

8、投资群、团队;

9、其他专业人士:律师、法官、海关、村官等等;

通过对这九种来源的急于出手的卖主进行筛选,你能发现极好的廉价房产的线索。但是当你找到了以后又该怎么办呢?你怎么能够知道一项房产是否是一笔好交易呢?你可能听说过寻找房地产的三个重要的要素是地段、地段和地段。

事实上你需要分析五个要素:

1、卖主时机;

2、好的地段;

3、好的融资方案--包括首付和长期融资;

4、好的状况;

5、好的价格;

所有这五个要素决定了一笔好的交易。设计了一个简单的评分系统,它能排除寻找笋盘中感情的成分。每个方面的得分都是1到3分,1表示差,3表示好。如果房产的得分低于12,就不予考虑并继续寻找。


房产选择图

一般
1、业主动机及灵活性

1分

不愿在价格或条件上改变立场。“要么接受要么离开。”不必须出售。根本不热切。处于驾驭者的地位。

2分

可以考虑价格上的小折扣。需要现金购买新的房屋或资产。需要现金支付账单,等等。愿意短暂接触,但警惕不寻常的交易。

3分

紧迫的事项急需现金,例如拖延了分期付款等。在税收、管理、搬迁、时间问题,或离婚、退休、或是投资者正在寻找一种无需大量现金的解决方案。在价格或条件上灵活。

2、地段

0绝不

一无是处。街上遍布垃圾和瓦砾。犯罪率高。附近没有令人心动的商店。日益糟糕的环境。废弃的建筑和残破的房屋。靠近主要的街道、工业区或商业区(就在街对面)。远离职业中心区或上下班交通线。

2分

可能是干净的老街区,挨近店铺、学校、公园等,但不是很诱人。工薪阶层房客,洁净,规整。就跟随新潮流来说,可能很糟糕。更中规中矩的市内社区。

3分

易于获得所有必须的便利和交通。中产阶层,郊区环境。不在繁华的街道上。理想的僻壤。附近的房产价格非常接近。除了崭新的小区,到处是宜人的观赏植物和风景。高品位的市内地段。

3、融资

1绝不

超过30%的首付。卖主需要大量现金,并想要他所得的产权。或者,房产将在超过两年的时间里带来巨额的负现金流。或者再自购买起的三年内将有一笔巨大的漂浮式付款到期。除非价格优惠,否则不予考虑。

2分

需要从一家机构借款以及用买主的钱支付高达30%的首付。为支付首付款,借入有担保的机构贷款(高利率、高月供)。卖主提供小额贷款,要求卖主支付现金。在五年内有漂浮式付款到账。

3分

只涉及不到5%的买主现金。卖主提供大部分贷款,利率低于市场利率,3-5年先息后本的付款。在第一年以后没有设计负现金流。

4、价格

1绝不

高出合理的市价10%或更多。除非融资条件优惠,否则不予考虑。

2分

在市场价上下5%的范围。

3分

比市场价至少低10%或更多。

5、房产状况1绝不2分3分
分析并为一项房产的每一个因素确定一个分数值。如果对一个分数值不确定,总是选择较低的数字。将数字相加得出总分。最低的可接受分数是9,最高的可能分数是15。更伟大的笨蛋总是购买9-10-11范围内的房产。伟大的投资者总是购买12/13/14/15范围内的房产。除非价格优惠,否则不予考虑。需要重大的修缮和结构改进。为了使房屋能够出租至少需要立即花掉买价的10%。由于租客特点和地段原因,改良措施不能显著地提高租金。改良措施不是为了讲价值提升到买价的10%以上。通常与糟糕的地段相联系。可能发现这一房产位于极佳的地段,那里的房价如此之高,以至于改良措施不增加价值而仅仅只是使房屋能够被租用者接受。相当于支付了一笔更高额的首付(为了改良房屋)而只得到了一项普通价位的房产。这是真正值得翻修的房子。装修一下会很好,但并不必须立即着手。花费不超过买价的5%。外表的修饰能立即使房屋更悦人、更好卖、更有吸引力。结构上的改造(如果有的话)不是很多......只是粉刷、布景、拉帘子和其他并不昂贵的改进。如果买主没有时间或心智来指导改良工作的话,则不应该购买这类房屋。这类房产可能被证明在短期内获利性最高,在最好的社区内的最差的房屋。较新的房屋或新近翻修的较旧的房屋。没有问题,内外洁净......美丽的风景。替换项目的原件。可能是一所最近翻修的房屋,由一位不想要的人以优惠价格出售。不需要任何处理,租房者就可以搬进去。坚固的房屋,噪音系数为零,迅速结算,迅速出租,迅速带来现金流。

文笔不佳的房地产中介从业者:易恒君



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