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最赚钱的房产:投资商铺远胜于写字楼

金融理财2018-12-04 07:05:20

一位商业地产领域内的资深专业人士最近告诉我,投资收益率最高的物业,一定不是住宅,也不是写字楼,而是商铺。从香港和发达国家走过的历程,以及统计数据显示,商铺远胜于写字楼。

即使在没有限购、限贷政策的国外,住宅也不可能是最好的投资品。和民生息息相关,没有哪个国家允许住宅无限制暴涨。一旦大量游资进入,房价涨速过快,随之而来的可能是各种限制政策,抑或是增加供给量的决定。

在2011年以前的中国内地,在特定政策、经济形势、城市化进程等综合因素的作用下,买住宅的确让很多人受益。几乎所有买房者都分享到了红利。并不需要太多的投资技巧,只要从众便可以赚钱,且收益十分可观。但赚钱这件事并不能够反证其投资技巧高超。对于绝大多数人来说,是踩准了行业的发展趋势而已,只有一小部分精明的投资人,最大程度利用信贷杠杆、利用政策,寻觅价值洼地,低买高卖。

写字楼则是机构投资者们的领域。对于在国外购置大型写字楼物业的机构投资者们来说,只要年租金回报率在5%-6%之间就已经满意。

事实上,在投资时,除了报酬率之外,还有一项很重要的决胜因素,就是时间。复利效应通俗来说是“利滚利”。假定某投资每年有10%的获利,若以单利计算,投资100万元,每年可赚10万元,十年可以赚100万元,获利一倍。但如果以复利计算,虽然年获利率也是10%,但每年实际赚取的“金额”却会不断增加,以前述的100万元投资来说,第一年赚10万元,但第二年赚的却是110万元的10%,即是11万元,第三年则是12.1万元,等到第十年,总投资收益是将近160万元,成长了1.6倍。所以,以6%的年投资回报率计算,12年便可以收回投资,甚至不用12年。因为其间还可能经历物业升值。

确有一些小投资客们在投资写字楼这件事上尝到了甜头。但在专业人士看来,散售的写字楼一定会影响品质,难以控制租户质量。在中国内地,买写字楼赚了钱的个人投资者们,不是因为租金回报率高,而是因为房价上涨。

商铺的租金回报高于写字楼,“一铺养三代”并非神话。文章开头所提到的那位专业人士,出生在香港。在香港,这样的商铺比比皆是。数据也似乎在印证她说的话。

2014年12月22日,北京-世邦魏理仕发布第三季度全球主要街道商铺租金排名,其中香港连续第三年位居首位,大幅超越纽约、巴黎、伦敦和东京。北京也再次跻身前十。香港以每年每平方呎4,327美元租金(合每日每平方米783.24人民币),遥遥领先于排名第二的纽约(每年每平方呎3,570美元, 合每日每平方米646.21人民币),第五街优质地段租金处于历史高位。北京(每年每平方呎672美元, 合每日每平方米121.64人民币)超过墨尔本,在排名中上升一位。

“尽管经济形势稍显萎靡,大多数市场的消费需求仍保持较好势头。”世邦魏理仕亚太区研究部主管金纬表示,“作为亚洲主要城市,高端零售商继续在港扩张,特别是本地珠宝商,及蜂拥而至的新晋零售商。它们长远来看会支持本地商铺租金。”

近来A股暴涨,卖房炒股的言论甚嚣尘上。并非毫无道理,至少,两个月前如果买招商地产(19.48, -1.02, -4.98%)(000024.SZ)的股票不卖,可能获得50%以上的收益,比买房子升值很多。但持卖房炒股理论的专家们,过于理想化。股市投资的难度远大于买房。许多房地产业内人士,从来不碰股票。牛市时,绝大多数人都会赚钱。但牛市很短暂,熊市很漫长。不止一位股民感叹,想在A股赚钱,不易。

房产并非没有投资价值,而是要细分领域。如果再给商铺加个限定,是街铺,而非购物中心。但在内地,想寻找高租金回报率的商铺很难。以北京为例,大量的住宅底商在空置,街道的尺度过于宽广,很难形成聚合式的购物氛围。

我继续追问上述专业人士,如果一定要在内地做商铺投资,需要注意什么?她想了想说,最重要的是有经验的资产管理方。这意味着,你并不需要为租给谁,租金怎么回收而烦恼,有经验的管理者会把一切打理得井井有条。但这是市场发展的高级阶段。不仅市场更加成熟,管理者也更有经验。

不用说受商业供应过剩影响的二三线城市,即使北京这样的一线城市也可能需要10年抑或是20年才能走到那一天。