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海外投资者在美国买了房如何管理风险?

美国财经观察2019-03-06 12:01:00


现在越来越多的中国人到美国投资房产 ,在美国买了房都要买房屋保险,事实上法律并没有要求你一定要买,但基于一旦你的房子发生事故,例如发生火灾或别人在你家受伤,为了保证你的房产投资不受损失,都应当购买房屋保险。买人寿保险也是同样的原因:对抗风险


 那么对于在美国购房的海外投资者,具体有哪些风险呢?

一、遗产税的风险

这是海外投资者在美国买房最大的税务风险。遗产税法以定居 (domicile)来决定纳税人是否为税务居民,不以移民身分,而以定居的意愿和事实来决定是否遗产税税务居民。美国遗产税税务居民就全球资产缴纳遗产税赠与税,但可享有549万美元(2017年)的免税额。对于非美国遗产税纳税居民若在离世时将房产由子女继承,则只享有6万美元的免税额,其余超出部分根据离世时的房产价值缴纳遗产税,税率可高达40%。需要注意的是,遗产税不同于所得税,不管所投资房产有无增值,房产价值的接近40% 部分将会无偿赠送给山姆大叔,这可能是每个投资人都不希望看到的。


人寿保险是应对遗产税的天然武器。因为它正好在房屋所有人(被保人)身故,面临大额税负时提供身故赔偿这样一笔大额的流动资金,从而对冲了遗产税的影响。对于非美国遗产税纳税居民,一个额外的好处是保险的赔偿并不计入遗产,不会导致遗产税增多。而且无论继承人到时候是不是美国居民,缴完遗产税后剩余的赔偿都不会计入当年收入,不需要缴收入税。

二、诉讼纠纷的风险

许多华人都喜欢投资地产,都有物业在收租,因此经常成为一些别有用心的人的目标,特别容易被官司缠身。通常原告律师都会精心挑选他们的被告,一旦发现发现被告有物业,那么原告律师会很乐意接这个案件。中国有句话叫做“未雨绸缪”,说的很对。为了在官司中保障自己,那就必须在官司到来前做好准备。如果有人已经对你提出起诉,那时候再做准备就已经太迟了。人寿保险中的现金值不受任何官司或债权人的追讨,享受司法豁免的保障 二十年前美国有个轰动一时的辛普森案,辛普森打刑事官司赢了,免了牢狱之灾,但打民事官司输了,要赔偿几千万美元,辛普森几乎所有的财产、房子、地、银行存款、股票、生意都要拿去赔偿。但辛普森有很大的人寿保险,其中的现金值据说有上百万,这笔钱就安然无恙。辛普森可以提领或借的方式拿出来供自己用,而不必拿去付赔偿金。所以拥有永久性的人寿保险是作资产保护的防火墙。


三、诉讼纠纷的风险

许多华人都喜欢投资地产,都有物业在收租,因此经常成为一些别有用心的人的目标,特别容易被官司缠身。通常原告律师都会精心挑选他们的被告,一旦发现发现被告有物业,那么原告律师会很乐意接这个案件。中国有句话叫做“未雨绸缪”,说的很对。为了在官司中保障自己,那就必须在官司到来前做好准备。如果有人已经对你提出起诉,那时候再做准备就已经太迟了。人寿保险中的现金值不受任何官司或债权人的追讨,享受司法豁免的保障 二十年前美国有个轰动一时的辛普森案,辛普森打刑事官司赢了,免了牢狱之灾,但打民事官司输了,要赔偿几千万美元,辛普森几乎所有的财产、房子、地、银行存款、股票、生意都要拿去赔偿。但辛普森有很大的人寿保险,其中的现金值据说有上百万,这笔钱就安然无恙。辛普森可以提领或借的方式拿出来供自己用,而不必拿去付赔偿金。所以拥有永久性的人寿保险是作资产保护的一项主要方式,是打不破的坚盾。


三、偿还贷款的风险

在美国买房贷过款的人都知道,银行要求你一定要购买房屋保险,否则他不会贷款给你。此外银行还会建议你购买房贷保险(mortgage insurance),这个其实说到底就是一个人寿保险,以你的贷款金额为保额,保证万一你发生意外,家庭收入来源中断,你欠银行的钱由保险公司来还。银行当然是处于保护自己的角度考虑,但对于我们个人,这个风险是切实存在的。而且我们需要考虑的不仅仅是贷款额,如果你有未成年小孩,还有抚养费,大学学费,如果有不上班的太太,还需要留若干年的生活费等等,这几项加在一起才是你需要的保险的总额。

在大陆不论当官的还是经商的现在都是高风险的职业,一旦东窗事发(官员被双规,商人下狱),财产要被没收。大家想方设法把资产转移到社会稳定法制健全的美国以防不测。纷纷选择购买美国的大额人寿保险,把大量的现金投到保险上就是看中了美国人寿保险有司法豁免保障的功能。


美国的人寿保险可以说是全球最有竞争力的金融产品,一旦离开美国就不卖给您了。体检(免费的)必须在美国做。美国人寿保险公司一般不愿意卖保险给发展中国家的人,他们认为风险较高。目前只有三家公司可以卖给来自中国的B1或B2 签证的人。审批严格,所以有时申请了不一定能买得到,能买得到相当LUCKY 。公司审核时要看您与美国到底有什麽关联。例如:您有打算申请美国永久身份吗?您有亲戚在美国吗?在美国有工作收入吗?有生意有公司在这儿吗?有美国客户或生意往来吗?在美国有财产例如房产吗?

美国人寿保险业发展有着二百多年的悠久历史,相关法律制度完善监管严格。中国人寿保险有实质意义的历史应该在80年代以後或者更晚(中国人寿保险公司据说是1995年成立的)。美国保险除了两年内自杀不赔外(但所交保费退还),其它原因死亡都赔。而中国的保单战争不赔,犯罪死亡不赔,吸毒不赔,酒後驾车不赔,小孩18岁以前死亡不赔(只退保费),不可抗力不赔等等。理赔流程非常简单,只要提出死亡证明以及死亡理赔申请单即可申办理赔。若是非美国公民居民,也只需要将死亡证明翻译成英文并公证后,连同死亡理赔单一起送回保险公司即可办理赔偿。保险公司即会支付美金支票给受益人,受益人可以直接存入银行账户。美国人寿保险理赔金不用纳税(欧洲加拿大要交税)。美国储蓄人寿保险有较高收益,可以现金值抵押从保险公司贷款,手续要远远比银行贷款来的容易,并且是优惠贷款利率。在美国、大陆、香港和台湾买同样的保险,美国的保费只有中国大陆的五分之一,香港的三分之一、台湾的二分之一。也就是说,买同样的保险,在中国大陆所花费的钱大约是美国的五倍。


以上是一些普及知识,具体的保险产品选择请咨询专业的美国持牌照保险经纪人。