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【数据分析】在澳洲投资房产一定学好这些,买公寓稳赚不亏

CBRE世邦魏理仕澳洲住宅部官微2019-03-23 16:54:22

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根据房产数据分析公司CoreLogic公布的第一季度《付出与收获报告(Pain and Gain)》显示,在澳洲所有首府城市中(除悉尼外),逾10%的公寓拥有者做了赔本生意。而这些公寓中,大多数都是因为没有规避市场认知风险而造成的投资失败。那么怎样才能投资一套公寓房稳赚不亏呢?

        英谚说:“No pain,no gain”(无付出,不收获),然而,“Pain,but no gain”(付出,但没有收获)应该是更让人难受的。但是现在澳洲高层公寓市场,这一句话成了现实,为什么投资者会遭遇如此“滑铁卢”?

其实投资高层公寓而导致投资失败的投资者,是用错误的理念操作导致市场认知风险加剧——无论是澳洲本土投资者错判市场,还是中国投资者走出国门盲目套用国内经验投错了市场,总的来说都是没有规避市场认知风险


         比如,在投资澳洲时盲目照搬国内十几年顺风顺水的购房经验,以为在中国房地产市场的黄金法则一样适用于澳洲,但结果往往适得其反。比如,中国投资者喜欢买小户型,而在澳洲投资小户型,不仅仅增值慢,折旧高,而且无法澳洲本土刚性需求家庭的居住需求,造成二次销售套现的困难重重。而且租客以喜欢群居的学生为主,造成社区整体环境偏差,租群过于集中也对未来房产的增值造成阻碍。 

           要想规避市场认知风险并非难事,需要认清几个方面的误区。

误区一  

      投资酒店式公寓。 中国投资者喜欢的投资产品,却是海外投资者摒弃的投资品种,因为从融资角度说,此类地产适用于商业地产的贷款政策,贷款利率通常上浮30%,贷款比例最高只有50%,而且无法实现自住需求。即使是澳洲本土投资者进行购买,也仅仅将其用于高折旧下的房产退税,而对于中国投资者,是没有机会通过负扣税机制获得现金收益。商业地产创造的现金流固然重要,在高折旧、高维护成本的侵蚀下,剩余租金所剩无几。



误区二  

面积小于50平米的无车位公寓或者开间公寓。 这种物业银行认同度低。年初开始到现在,已经有多家银行表示将此类地产列入黑名单。比如,包括墨尔本和悉尼在内的140个地区公寓都在3月份进入了AMP Bank的“黑名单”中。AMP的高风险地区则主要针对首府城市,尤其是悉尼和墨尔本,这些地方的公寓建筑大增。墨尔本在过去一年房价大涨,然而CBD和附近Docklands和Southbank地区却供过于求,上了黑名单。



误区三 

       从投资观念上看,片面追求短线获利。 数据显示,与那些持有10.1年后出售房屋获利的人相比,亏本出售的房屋平均持有5.4年。很多以高于买入价2倍卖出的业主平均持房时间是17.2年。为什么会这样?因为海外市场经历了几十年,甚至上百年的地产商业化发展,形成了房产投资的长效机制和市场周期循环,同时各个国家的政府也对投机性的投资设立了门槛和预警机制,如需缴纳较高的资本增值税、营业税等,增加了交易成本,降低了投机预期。

 澳洲房产在几十年的价格波动中,已经将大部分投机者剔除出投资市场。那么,如果抱着炒“短线”的心态进入市场,也终将被“剔除”。



误区四  

片面追求价格,而非价值和趋势。 很多投资者在澳洲进行投资时,并不是考察项目的发展趋势和地区的经济前景,而是觉得“这个房子我买得起”,或者“我认为好”就去投资。 数据显示,首府城市的卖房亏损比偏远地区少。不能走入价格误区,仅仅因为便宜就投资,或因为高价就放弃。

       

投资澳洲房产,投资者应超越认知风险,不以自己的喜好作为研判项目的依据,从而建立起符合市场规律的项目选择标准,建立起长期投资策略,建立起不以价值为依据的研判市场的标准,从而在澳洲房产投资市场上少走弯路,成为成熟和专业的地产投资者。



(素材来源自网络)



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