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澳洲"以房养学"房产投资超详细优劣分析

澳纽投资2019-04-13 09:37:50

所谓以房养学就是在子女留学澳大利亚期间,家长购买一套当地的房产,既可满足子女在澳洲的住宿所需,又可以利用房产的出 租与增值,达到抵充留学期间给予费用的目的。让孩子轻松留学澳大利亚。


这是一种比较新兴的教育投入方式。适合经济条件较好的家庭,可省去孩子在求学期间的租房支出,并将多余房屋出租获得一定租金回报用以负担孩子平时的生活支出,并能从长期的房屋增值获得较好回报。把投资房产和子女留学相结合起来,取得事半功倍的效果。


"以房养学"优点

"以房养学"学生生活稳定


澳洲法律允许海外公民去购置新房,投资者购房时可先交付房子10%定金,土地过户后再支付20%的余款,剩余的房款则可以通过银行贷款支 付。在澳购置房产后,学生在留学期间既可以入住自己的房屋免去租赁费用,给孩子提供一个舒适的居住环境,同时还可以将多余的房间出租,以此平衡每月房贷, 减少租房搬家的烦恼,节省留学期间租房费用又可以为孩子创造一个更舒适的学习环境;.孩子完成学业后,也可以根据需要选择将这套海外房产出售。


"以房养学"可"曲线移民"


根据澳大利亚的相关政策,留学生大学毕业后将获得2年的工作签证,在此期间如果学生可以在当地找到工作获得雇主担保,即有机会拿到澳洲绿 卡,因此对于想要通过留学留在澳洲的学生来说,能否找到合适的工作就显得至关重要。"以房养学"不但可以降低孩子的留学成本,还有机会使得全家都取得移民 资格。


"以房养学"收入稳定


澳洲房产历年来都保持着稳定的增长幅度,房价平均每7年翻一番,且澳洲房产包括了土地所有权,由于土地是不可再生资源、是保值增值的源泉。孩子完成学业后,既可以卖掉原有房产获得一笔可观的收入,也可以继续通过房屋出租获得租金收 益。澳大利亚房产具有永久产权。


"以房养学"怎样选择房产


澳洲购房贷款额度是七成。只还利息不还本金。房产卖出时,可以转按揭,不用把贷款还清再买卖。持有房产时可建立对冲账户,有闲钱存入可立即抵扣贷款的利息,急需时可拿出。本金可随时还清,也可以永远不还。


性价比方面,同样价值约50万澳币的房子,从增值幅度来看,公寓平均每年约有 的增长率 (因为公寓一般都处于新发展,环境安全的新社区),加之干净整洁的周边环境,以及便捷的公共交通,公寓往往可以获得较很高的租金回报率。


总的来说,选择房产可以参照下面3个方面:


· 距离校区及各项共公设施较近,交通方便,环境安全的社区

· 容易出租和管理

· 日常维修费用低

"以房养学"也须防范风险

投资海外房产并不是没有风险,专家建议,投资者必须做好全面的准备才能下手,例如如何运用金融汇率政策,对当地政策法规的了解,做到知己知彼。


1、当地的政策,包括税费、贷款、移民、教育、社会保障制度等等,不同的国家对于本国房产对外国人的开放程度都有不同的规定。对于想利用购买房地产移民 的人来说,也要注意当地的政策。

2、海外买房贷款是很普遍的现象,对于购房者来说,对投资国家和地区的贷款政策不是很熟悉,操作起来具有一定难度。

澳洲置业零成本留学有先例

案例一:


小王在中国读完了高一,想到澳大利亚来留学,如果他要从高二读到硕士毕业,那总共需要8年时间。他的学费和 其他生活费基本为一年4万澳元左右,那么8年的总花销要达32万澳元。这么大一笔费用对于很多家庭来说都是一笔不菲的财政负担。当然小王可以在课余时间打 工,但是打工很辛苦,赚到的钱非常有限,还会占去学习时间,有时候是得不偿失的。


但是,如果小王的父母在他到澳洲的伊始,就购买一套价值50万澳元左右的房子,小王一个人住一间,出租三间房,小王的父母只需支付30%的首付,即15万澳元即可。


余下部分申请贷款,房租可以用来抵消部分房贷。这样一来,小王不仅8年里可以省下12万多的房租支出,更重要的是澳大利亚的房产一般在7到 8年左右可以 有翻一番的增长幅度,而墨尔本西南区,像POINTCOOK这样的地区在最近几年中更实现了6~7年翻一番的增幅。那么等到小王硕士读完,那套房子的总价 也将增长到110万多。那么小王8年留学的总收支情况就可以看一下这个公式:


110万房产总值-35万贷款-15万首付-32万生活支出-18万的还贷利息-2万左右的买房相关费用=8万


通过以房养学,孩子等于不仅免费读书8年,还可以净赚8万澳元。


案例二:


崂山的张女士在澳大利亚投资了总价值约为40万澳元的房产,其孩子在澳大利亚留学3年的总费用为3.6万澳元。投资的三间房产,孩子自住一 间,其余两间外 租,房租收入为1600澳元/月。3年后孩子毕业,她将房子转手,该地产市值已达56万澳元。除去留学和地产投资的成本,净赚11万澳元。


由此看来,租房是权益之计,买房才是长远之计。

"以房养学"常见4问

  

  


"以房养学"所需的资金量并没有想象中的那么大。目前澳大利亚一个别墅的价格大约是60万澳元,按照平方计算的话,大约是五六千元人民币一平方米,相比深圳来说并不算贵。首期三成,按照目前的汇率来计算,大约也就是80万人民币。


而且在澳大利亚,目前还有一种只交利息、不付本金的还款方式,还款压力非常小。"我们并不推崇投资者尽快供完房子,而是利用留学这几年的房 地产的自 然增值,来减轻留学费用的压力。"除了投资之外,"以房养学"的另一个重要目的是,有个自己的房子,孩子就有了家的归属感,可以减轻不少漂泊的孤独感,也 缓解一些心理压力。

  

  


目前来说,"以房养学"的做法基本集中在澳大利亚。一方面,跟目前的留学机构推出的业务有关,另一方面,也有法律、市场等原因。


在理论上,"以房养学"在各个国家,甚至在中国也是可行。但是在美国,购房有一个地产税,一旦持有房地产,每月就要缴纳不菲的地产税,买得 起未必养得起,"以房养学"未必合适。又比如在加拿大,原本也是可以这么做的,但是加拿大的留学生并没有澳大利亚多,转手没那么容易。

  

  


那么,在澳大利亚买房就真的能稳赚不赔吗?现在还奔波在中澳两地的潘勇辉表示,从2004年以来,澳大利亚的房子大约有10%~20%的下跌,按照房地产7~10年一个周期看,现在房地产已经有上升趋势。而且澳大利亚的房地产现在空置率非常低,仅有1%左右。


按照澳大利亚60年来的房地产的增长情况看,房地产平均每年的增长在7%~10%左右,收益比较稳定。而目前澳大利亚每年的留学生和移民的数量为30万左右,保证了房地产市场的强大需求。


"以房养学"作为一个投资理财的概念,必定会有风险,关键是投资者对海外投资产品的信息、程序了解和信心的建立。投资者对这些投资信息的了解,一定要通过专业机构去了解,否则风险就更大。

  

  


没有绿卡也可以到海外投资房产吗?海外投资者只能买澳大利亚的一手楼。由于澳大利亚的房地产交易非常透明,市场稳健,比国内的成熟很多,更不存在烂尾楼或者偷工减料之事,所以基本不用担心政策上的风险。


另外,在澳大利亚,房产没有70年的产权说法,是永久性产权,所以也没有什么遗产税的说法。如果购房者在交了首期后还有五六十万人民币的话,加上每月有七八千元人民币的收入,在澳大利亚置业并不是难事。


在澳大利亚买房,一般要通过律师来操作,他会搞定各种手续,而且手续费并不太贵。他当时支付的是1000多澳元,买房的各类税费在3%左右。


目前来说,投资澳大利亚的房产主要集中在悉尼和墨尔本两大城市,无论是别墅、公寓还是连排别墅,都存在投资空间,但是关键还是看地段。


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