日照个人理财平台

房产分析 | 澳洲重点首府城市房价再次上涨,看看你是“澳洲典型房产投资人”吗?

澳际移民财富管理2018-11-18 06:05:44


在人们的想象中,房产投资者的形象往往是腰缠万贯的全职地产投机者。但是实际上,澳大利亚绝大部分的住房投资者实际上并不完全依赖住房投资作为主要的收入来源。参与澳大利亚住房投资的人群主要是那些买了自住房后,再逐步买下投资房的群体。这些“投资散户”持有的投资物业占澳大利亚所有投资物业的83%


研究表明,住房投资者往往具备以下显著特征即已婚、拥有全职工作和高收入的富裕男士。典型的出租房投资者往往是高收入人士,名下拥有1-2套供出租的物业作为额外的收入来源。


根据澳大利亚统计局数据显示,澳大利亚住房自有率约为70%。平均而言,所有住房贷款中35%属于投资房贷款,剩余的则为自住房贷款。绝大部分投资的住房均主要集中在出租或转售用途。期房投资占比相对要小。此外,这个市场中由企业和大公司投资的住房比例仅为8%


1

澳大利亚典型的住房投资者形象


通过一家大型房贷机构的数据显示,澳大利亚典型住房投资者的形象为:

  • 平均年龄42岁;

  • 72%为已婚人士;

  • 附有共同借款人的贷款合同不到2/3;

  • 女性投资者比例不到1/3。


 

住房投资者的月均净收入为6,617澳元或年均净收入为79,404澳元。通过抵押贷款融资的住房投资者平均净资产为934,091澳元。直接住房投资者主要是专业人员、管理人员、小企业主或技能娴熟工种从业人员。总体而言,住房投资者中有27%为个体经营者,而自住房主中这一比例仅为19%


主要投资地


相关数据表明,直接住房投资者主要投资现房。住房投资者相比自住业主更愿意投资州际间或不同邮区住房几乎一半的住房投资者所投资的物业与他们所居住的物业不在一个邮区,同时11%的住房投资者所投资的物业与他们所居住的物业不在同一个州。


很多住房投资者选择投资悉尼和墨尔本等大都市。



主要投资原因


研究表明,投资者贷款购房的原因除了生活住房以外,主要是为了提高收入与积累财富。

 

在一些投资者眼里,住房投资是一项长期、安全的投资。对于这些投资者而言,其他类型资产,例如股票和债券,可能更加难以理解且市场门槛高。

 

还有一部分房产投资者将住房投资视为以一项永久收入来源,而其他投资者投资房产的原因主要是基于潜在房产资本利得和预期财富增加的投机行为。在房价涨幅强劲时期这一原因显得尤为突出。例如2003年至2009年间,澳大利亚平均房价增长率为8.9%。


澳大利亚学术界认为本国的税收制度也助长了住房投资。按照澳大利亚的税制,住房投资可获得的资本利得最高50%的抵扣以及享有负扣税等优惠待遇。


综上所述,澳大利亚绝大部分的住房投资者均是普通的澳大利亚居民。他们可能往往选择投资悉尼和墨尔本等大都市进行投资。


2

2017年7月澳洲住房市场月度报告


澳洲墨尔本、悉尼和堪培拉的房价在7月份仍上涨,继续推动着全澳房价的上涨,其它州府城市房价的持平或略有下跌。



墨尔本显然已成为房地产炒得最热的城市,7月份房价上涨3.1%,季度涨4.1%,过去一年涨幅达15.9%。新州和维州的首次购房者印花税优惠政策,正在提振这两个州的房地产市场。


3

2017年第2季度澳洲部分住房市场季度报告


近些年,相比其他首府城市,悉尼和墨尔本两地房价增长表现尤为凸出。


澳大利亚首府城市房价除2010年10月至2012年5月期间下跌6.5%以外,截至2017年6月的5年内一直呈快速上涨态势,5年内房价整体涨幅超50.5%


下图为截至2017年6月的5年内各首府城市的房价变化。悉尼和墨尔本两地的房价增长率明显超过其他首府城市。



排在第3位的霍巴特房价增长率也仅为24.2%。由此可见,这段时期房价的大幅上涨主要集中在悉尼和墨尔本两地。


尽管澳大部分媒体将房价的快速上涨主要归咎于低利率。但是要知道所有首府城市的利率均大体相同,但是房价增长率却千差万别。因此,对房市进行深入剖析便可发现人口学特征、投资集中度和就业市场才是推动悉尼和墨尔本两地房价强势上涨的主要因素。


2008年金融危机后推动房价上涨因素主要集中在悉尼和墨尔本两地。


2008年全球金融危机爆发期间,澳大利亚首府城市房价在3月至12月间下跌了6.1%,但是随着澳储行数次减息、首次置业者激励措施的出台,房价随后开始逐步上涨。


与最近5年的房价增长特征相似,金融海啸后澳大利亚房市呈现以下特征:墨尔本和悉尼两地房价增长率远远超过其他首府城市;其他首府城市房价保持适度增长。



支撑悉尼和墨尔本两地房价强势上涨的主要因素包括经济增长表现强劲、移民显著增加和住房存量相对较低。相比之下,其他首府城市这些因素均不明显。


自2008年12月以来,悉尼房价已经实现翻番而墨尔本的房价也接近翻番。其他首府城市方面,除堪培拉(39.1%)以外,其他首府城市房价累计增长率均低于20%

 

总结

悉尼墨尔本两大首府城市一直以来,都是澳洲房产投资的热点。在楼市政策趋严的情况下,市场火爆异常!Macquarie  Park精品住宅是澳际集团与澳洲本土品牌开发商联合推出的房产项目。此项目紧邻世界金融名校,位于悉尼“硅谷”,升值潜力极佳!现在购买还可享受五重好礼!




项目详情

项目名称:Macquarie  Park精品住宅

项目地址:澳大利亚-悉尼黄金地段-麦考瑞科技园区

产权属性:永久产权

建筑规模:350套(海外人士限售150套)

户型:studio、1-3bed

房产认购:60万澳币 / 套起(订金2.5万人民币

交房时间:2020年

额外福利:项目适用于澳洲商业投资移民申请!投资收益不计入CRS

(详询澳际移民专家)



Macquarie  Park认购优惠


盛夏季节,澳际财富豪破天际!澳洲购房节大幕开启~

7-9月期间,全款购买Macquarie  Park精品住宅客户尊享五重好礼


1、价值1500澳币律师费全免!!


2、海外人士12%购房印花税全额补贴


3、FIRB费用全免!最高立省11000澳币


4、购两居及以上房产,赠价值15万澳币车位一个!


5、全款客户优先选楼层、选户型!


【澳际 · Macquarie  Park精品住宅】

海外仅150套 · 限量发售!

先到先得!

想了解更多,<阅读原文>了解更多

或拨打热线电话:010-51697666


回复4158,了解澳洲188A、188B、188C及132投资移民>>

回复4159,了解澳洲189、190独立技术移民>>

回复4160,了解澳洲186、187【雇主担保移民】>>

回复4161,了解美国【EB-1A】杰出人才签证>>

回复4162,了解美国【EB-5】投资移民>>

回复4163,了解【新西兰创业移民】>>

回复4164,了解【西班牙购房移民】>>

回复4165,了解【意大利购房移民】>>

回复4166,了解【加拿大投资移民】>>

回复4167,了解【加拿大曼省留学+移民】>>

回复4168,了解【德国蓝卡0元移民】项目>>