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【澳洲房产投资深度解析】在资本管制愈发严厉的境况下,海外投资的道路该如何行进?

金鼎AUS2018-12-05 07:27:01


在资本管制越来越严的境况下,国内对外房产投资出现了剧烈的下滑,最新的调查数据显示,中国第三季度对外地产投资仅为25亿美元,相较去年同期暴跌超过五成,投资额度惨遭腰斩,同时也创下14个季度中的最低数额,相关机构猜测,中国政府对海外投资审查的收紧明显起了主要的作用。即使是这样,澳洲房产依旧吸引了超半数的投资。


国际清算银行BIS发表论文称,澳大利亚是世界上房价长线增长最稳定、最持续的国家。其中,在发达国家中,房价上扬占比达80%,澳大利亚是房产价格上扬平均值最高的国家,达13年。


为何澳洲房产对中国投资者具有如此大的吸引力?投资澳洲房产优势竟然这么多!公开资料显示,澳洲、美国、加拿大等西方国家的民众都拥有房产永久产权,意味着可以世世代代稳定居住,中国人因此更青睐海外置业。


据澳大利亚的数据、信息、分析和服务提供商CoreLogic表示,自全球金融危机以来,悉尼的房价上涨了98%,墨尔本的房价上涨了84%。瑞士信贷最近的一份报告指出,在悉尼所在的新南威尔士州新开发的房产中,外国买家(其中87%是中国人)的购买量占到了四分之一。


那么,“蜂拥而至”的中国投资者究竟是看上了澳洲的什么呢?



澳洲房产市场的吸引力依旧很大


数据显示,前三季度即1到9月份中国对外地产投资额为182亿美元,这一数字同样只有2016年全年数据的一半。虽然今年还有三个月的数据没有被统计进去,但是今年的总投资肯定要远远少于去年。同时在第三季度的总投资中,58%的对外投资流向开发用地,而28%流向办公地产。但是数据表明澳洲依然是最受欢迎的投资目的地,交易额达到7.83亿美元,随后是英国(6.34亿美元)和香港(5.6亿美元)。



在这个充满不确定的时期中,

很多中国投资者采取谨慎的观望态度。

在政策的严厉控制下,

很多投资者对海外房产的需求也被深深压制着。

但是仅有的海外投资中,

仍就有超过五成进入了澳洲房产市场,

这些都足以说明澳洲买房的吸引力。

因为稳定发达的经济环境以及舒适宜人的风景气候,

澳洲房产一直以来都受到许多海外投资者尤其是中国投资者的青睐。


澳洲海外投资审查委员会(FIRB)数据显示,澳洲房产近40年房产增值7%~10%,2014年到2015年间,中国人在澳洲的房产投资总额大约为1188亿元人民币。投资额甚至一年内飙升7亿美金,中国已经超越美国成为澳洲房产的最大获批外国投资来源地。


但是近年来,有越来越多的中国投资者不仅仅满足于只购置澳洲的房产,而是开拓新的投资领域。从住房、港口,再到农业,中国的投资者们正在大量购买澳大利亚的各种地产。这一趋势在农业方面尤为明显:过去一年里,中国在澳大利亚的农业投资规模从3亿美元飙升至10亿多美元。


其实,澳洲的悉尼和墨尔本还是非常发达的城市,和欧洲一些城市更加古典相比,澳洲城市更加的现代化,对于国人的吸引力还是相当的大。




澳洲主要房产市场的清空率


在刚刚结束不久的房产拍卖中,悉尼的清空率只有66%,成交中位数达到127.5万欧元,墨尔本的清空率同样为66%,但是中位数只有83万欧元,而对于布里斯班而言,清空率不足6成,只有59%,中位价和墨尔本相差不大,为82.7万欧元。


虽然清空率并不是很高,但是澳洲房产主要城市的价格是真的很高,澳洲买房一直受到很多资产配置者的追逐。


根据相关数据,从1997年至今的20年内,澳大利亚的房价已经上涨了346.4%,其中还度过了2008年金融危机和2010-2012货币政策收紧时期。2008年之后的8年时间,从各个首府城市的房价数据来看,悉尼房价上涨了110.9%、墨尔本则上涨了95.3%,各大城市的房价平均上涨达69.8%。


莱坊 (Knight Frank)公布的第三季度全球房价指数报告显示,澳大利亚的排名从上一季度的11位跃升至第7位,同期的研究成果还显示,澳大利亚第三季度房价涨幅为10.2%,较上一季度持平。莱坊澳大利亚住房市场负责人Sarah Harding分析,澳大利亚整体房价增速依然强劲。



虽然海外资金的涌入助推了澳洲的房价以及商业物业的估值,但是目前澳洲房产对于国内的买家依旧具有不错的吸引力。似乎很多人都有这样一个印象,澳洲房价的火箭式增长都是归结于海外资金的涌入。但其实这是很片面的看法,澳洲本土优质的房产一直以来也是被大量澳洲国内的投资者所追捧。其实国内对于澳洲的房产了解还只是“初期阶段”,仅限于一些疯狂炒作的楼花,对于那些真正有价值的项目,其实国内了解的并不多,所以从整个海外市场的开发来看,明显还有很多的提升余地。


由于极高的租售比、利好的负扣税、无限购、以及宽松的银行政策,澳洲富人对投资房产一直情有独钟。Deakin大学的分析报告显示,国会议员们所拥有的房产总和有望突破500套,总价达到了上亿澳元。在过去8年多的时间里,悉尼、墨尔本、布里斯班、堪培拉等首府大城市日益增长的人口数量所带来的经济效应、大量的新增工作岗位、极低利率的金融环境、住房供应量低都催化了房价的上涨。


所以,澳洲买房一定要抓住机遇,要做好功课,不能盲目而为,也不能一蹴而就。做投资,买房产都是长期的过程。


文章内容摘选自有路等网络平台,由澳洲金鼎整理编辑发布。


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