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深度解析:澳洲财政预算对房产投资者的影响 (上篇)| 税务专栏12(原创)

澳洲房产大全2018-11-08 16:10:54



主编寄语

如果把澳房投资喻成一场足球比赛,那么澳洲税法在我看来就代表着后防,是体系中非常重要的一部分。


本文作者以唐是个北京大妞,以全优成绩获取澳洲注会执照,曾供职于澳TOP5事务所任高级财务顾问,其无论文字还是本人,都透着北京人特有的“邪性”,不过我喜欢懂得调侃,还有专业功底的人。因为既有趣,又有料。


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税务专栏12

深度解析:澳洲财政预算对房产投资者的影响 (上篇)

文:以唐
微信:Leadin06



几天前,澳洲年度财政预算新鲜出炉,做为当下路人皆谈论的澳洲房市,政府更是大打出手。到底具体说了什么?领赢在此您解读:




旅行费用



提案:
因检查、维护或收取出租物业的租金而产生差旅费将不能作为税前费用抵扣。


影响对象:            
澳房投资者-无论税民非税民。


开始实施的时间:
从2018财年开始实行。


评价:

为什么政府会单拉出来说差旅费这件事情?当前政策下,很多投资者利用差旅费可以抵扣的政策尽情旅游消费。


比如投资客在布里斯班有房产,从悉尼过去待了一周,机票住宿全部算成和房产相关的差旅费。而没有按照税法规定分摊私人度假出游和房产投资差旅费的合理比例。ATO在做审计调查中,发现此类事件非常多,所以政府变脸了。




限制投资物业折旧抵扣




提案:

在2017年5月9号后为投资房添置设备还是可以基于该资产的有效寿命上进行折旧。但是, 该设备的后继业主将无法继续进行折旧抵扣。


影响对象:

房投资者-无论税民非税民。


开始实施的时间:

于2017年5月9号澳洲东部时间晚上7:30后签订的购买合同。


评价:

折旧费用一直以来就是澳房投资客利用非现金流费用抵扣,从而达负扣税的利器。澳洲政府虽然没有目前取消负扣税政策,但当下趋势也是也在慢慢减少可以产生负扣税,特别是非现金流费用的来源。


另外角度来理解,这些前任业主的新添置设备已经隐形地包含在卖价本身,理论上也是成本新业主购物成本,在将来再次买卖房产时还是可以得到体现。




海外及临时居民-自住房增值免税政策更改




提案:

海外和临时纳税税居民将不能享受自住房增值税税务减免。


影响对象:

非居民和临时居民。


开始实施的时间:

于2017年5月9号澳洲东部时间晚上7:30开始;
在此日期之前购买的房产在2019年6月30号之前出售将不受新法律影响。


评价:

因为自住房适用于自己和家庭居住,澳洲税法人性地规定,此类房屋资本增值是不用在变现时交税的。在此之上,还有六年法则的规定。


如果您的房产在购买后搬进去已经自住过,然后再进行出租,并且此房产在出租后6年之内得以转让变现的话,则可以享受六年法则达到减免资本利得税。


但是新的提案对海外人士和临时居民一点不手软,对已有自住房产,给予到2019年6月30日之前的过渡期,而新购置的房产则完全取消该优惠政策。


有部分尚未拿到永居身份和不会拿永居身份的临时居民,将来超过大限但又不得不出售手中自住房时,届时都将不能享受曾有的福利。




海外投资者资产增值税预扣缴




提案:

政府将对海外人士资产增值税扣缴规定进行以下修改:
从2017年7月1日开始,扣缴率将从10% 增加到 12.5%;
从2017年7月1日开始,预扣值起征点将从200万降至 75万 。


影响对象:

在澳大利亚拥有价值超过75万房产的海外投资者和购买此类房产的投资人(包括税民)。


开始实施的时间:

从2018财年开始


评价:
澳洲政府发现这样的管理环节的漏洞,有一部分海外投资客并没有按照澳洲税法按时递交年度报税,尤其是在房产变现后,根本不去申报资本增值部分应缴的税额,虽然税局在追查这些税款,单难度不小。


所以从去年开始, 澳洲政府就出台了资产增值税预扣缴,在房屋过户的时候,就要买家预缴纳增值税那部分的税金,但只针对价值超过200万的豪宅,扣缴率也只是10%。


此次,政府新提案让此预扣缴的门槛大幅下调,更多人会受到此政策的影响,想想悉尼墨尔本此类的大城市,独立屋均价已经远远超过75万了
。如此一来,加大了买卖房产操作环节的时间和成本,不知是否会引起过热房地产市场的停滞观望,看来醉翁之意不在酒啊。


注意,买方承担检查将要购买物业是否存在预扣缴义务 (即卖方是否有可能是非居民),并且在房屋交割时完成该预扣缴的支付。逾期则会遭到 ATO严厉罚款,包括高额利息补偿。


那么本地居民该怎么做呢? 也需要从ATO申请到一份相关证明才可以。


可见,这次政府对房市下手不轻。毕竟澳洲是民主国家,目前提出的所有意见都是在提案状态有待层层审批,有些可能不会最终变成法律,也有些即便成为法律了也会根据人民和市场的反应再做调节。但非常肯定的是,政府对房市未来态度已经非常明朗,基本已经没有胡萝卜给了,只剩越来越严的棒喝。


本期要讨论的热点很多,由于篇幅关系,我们下期继续。




*本文并不旨在提供专业意见(包括但不局限于税务、法律、财务或会计意见)或投资推荐,也不应被当作专业意见或投资推荐加以依赖。请您视个人需要征求适当的专业意见。本文内容及/或所表达之意见仅为刊发时作者的意见,作者有权修改该等意见而无须另行通知。


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