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投资日本房产:“房产税”怎么算?

东京购物2019-06-04 10:32:09


根据日本《地方税法》的具体分类,绝对字面上的房产税并不存在,但按照房产税的实质内涵进行分类,具体包括固定资产税、城市规划税、事业所得税三类。

我们先来介绍这三种税的含义,和征收标准。最后举例来看,我们投资日本房产,大概要交多少房产税?


固定资产税

日本固定资产税开征已有60多个年头,它源于1950年日本政府依据夏普使节团的《日本税制报告》建议(俗称“夏普劝告”),以公平租税制度、改善租税管理、强化地方财政为基本原则,对之前存在的地租、房屋税和对特定种类折旧资产的各种税进行一体化整合,从而创立了固定资产税。

固定资产税被划归市町村政府,成为了市町村的主要税源。它通过土地市场运转的调节,保证了经济的发展和繁荣,但难以称作政府进行地价抑制的主要手段,固定资产税的开征对房价偏高情形的控制比较有限。

总体来说,日本固定资产税具有税源较稳、税基较宽、从价征收、评估合理、税率较低、设计完善等特征。具体而言,日本固定资产税是以土地、住宅及折旧资产为课税对象,全国推行标准税率,税率为1.4%,没有限制税率。课税日期是每年的1月1日。

在征收主体上,征税机关主要由固定资产所在的市町村予以征收,但东京都的特别区由东京都来征收。

在税收免征标准方面,对土地征税标准额度不足30万日元、房屋征税标准额度不足20万日元的情形,不予征收固定资产税。税收减征标准则在日本法令中规定较多。例如,住宅用地的减免,住宅用地在200平方米的部分被称为“小规模住宅用地”,按课税标准的六分之一进行课征;超过200平方米以上的部分称为“一般住宅用地”,按课税标准的三分之一进行课征。但是,日本相关法律也规定,土地上的建筑面积,不能超过土地面积的10倍。


城市规划税

在1950年的日本税制改革过程中,城市规划税曾被并入水利土地收益税之中,但自1956年开始,城市规划税又被重新列为独立税种并由市町村进行征收。

城市规划税作为一种目的税收,源于城市如果进行事业规划很可能将提高周边土地、房屋的利用价值,为维护社会公平,并保障税收正义,日本政府特别对此情况专设了城市规划税这一税种,最终为市町村的城市规划或土地区划整理等公共事业提供必备的资金。

城市规划税具体内容的突出特点是课税对象比较特殊,原则上指在城市规划区城内的土地、房屋;征收标准为城区土地、房屋的评估值;税收税率主要由市町村自定,并规定了最高限制税率为0.3%。其他方面的规定,基本上与固定资产税类似。

事业所得税

1975年日本新设事业所得税,这也是一种特定目的税,旨在改善城市的基本环境。按照日本的法令,事业所得税的开征不得在居住人口少于30万人的城市进行,目前仍局限在东京、名古屋、京都、神户等大都市。

事业所得税的课税对象指由于营业需要而进行新建和扩建的房屋;纳税人为房屋所有者和房屋使用者。

征收标准由纳税人自报房屋面积。税收税率则根据纳税人的不同设立了两种税率:一是对于提供营业用的房屋建筑,由房屋建筑所有者缴纳,按每平方米6000日元征收;二是对于从事营业活动的房屋建筑,由房屋经营使用者缴纳,对房屋按每平方米6000日元征税和按支付雇员总报酬的0.25%征税。

关于征税期限,自然人纳税人应在次年3月15日前缴纳,法人纳税人应在会计年度结束后的两个月内缴纳。


举例计算
有了上面的政策解释,所有人都可以比较轻松的计算出每年的应缴纳税额,下面举一个一般情况的例子来计算一下,看看日本人一年缴纳多少房产税。比如:一家人刚买了一套新建的别墅,土地面积是165,建筑面积是100,其中,土地的评价额为1800万,建筑物的评价额为1200万。计算方法如下:

固定资产税为=土地部分+建筑物部分

= 1800 × 1/6 × 1.4% + 1200 × 1.4% × 1/2

= 12.6万

都市计画税=土地部分+建筑物部分

= 1800 × 1/3 × 0.3% + 1200 × 0.3%

= 5.4万

年度缴纳税额=固定资产税+都市计画税= 18万日元

房产总评估价值为3000万日元,年度税率为:0.6%。实际上,固定资产的评价额是有些水分的,土地价格一般是按照当时土地价格的60%--70%、建筑物价格是按照建筑费的50%--70%进行评价的,所以,评价额度为3000万的别墅式住宅实际购置价格是4500万或者更多,这样看来,日本人房产税的年度实际税率为:0.4%。其中评价额尤其是土地的评价额是随着市场状况的变化而变化的。

图例


上图给出的是某块土地价格变化的曲线图,用的是日本年度,2年是平成2年,也就是1990年,3年是1991年,以此类推。可以看出,日本泡沫经济时代的土地价格以及泡沫破灭以后房地产价格的连年下降,需要注意的是,日本房产泡沫(1993年)破灭稍稍晚于日本经济泡沫破灭(1991年)。


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