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日本房产投资你一定会用到的“小知识”

仙贝旅行2019-05-31 14:42:06



在日本购买房产,和中国国内买房产的情况是有所不同的,今天启程君就给大家讲讲房产投资中你一定会用到的几个小知识。

 

1、租金回报率(表面回报率实际回报率)

表面回报率

年租金的收入÷房屋购入价格

 

NOI回报率(实际回报率)

年租金收入- 杂费(维修费,管理费,税金,保险金等)÷房屋购入价格

NOI是「Net Operating Income」的简称,是(收入利润)减去各种杂费后的金额,用中文常用的说法,叫做净营运收入。

 

注意:不要只关注回报率

日本房屋的回报率一般都会在5%--30%之间,绝大多数人都把回报率作为衡量房屋的唯一标准,然而需要注意的是,回报率高并不代表收益率高。

具体来说,热闹的地方房屋价格自然就比较高,回报率会适当降低。于是,很多人就会选择偏远地区的价格便宜回报率高的房屋,却没有考虑到偏远地区的周边设施缺乏和交通不便等弊端。愿意住在偏远地区的人毕竟不是很多,如果房屋租不出去空关的话,反而是损失。

所以,除了回报率的高低,还需要重视的是这个房屋所在区域的居民入住率。



2、买房卖房时的费用

购房时所产生的费用

a.房产取得税

房产评估价额的2%

注:房产评估价额:政府对房产价值的判定备案价

 

b.登记许可税

土地:征税标准额的1.5% 住宅:征税标准额的2.0%

 

c.中介费

500万日币以上------交易额的3% + 6万日币 + 中介费的消费税(8%

 

房屋的固定税金

a.固定资产税 (每年)

固定资产评价额的1.4%

 

b.都市计画税(每年)

固定资产评价额的0.3%

 

c.管理费(物业费),修善累积金(每月)

根据房屋的情况而定(以房屋介绍中价格为准)

 

d.租金管理费

每月房租的3%-5%

 

卖房时的费用(手续费;税金)

a.房产贩卖所得税


  

b.中介手续费

500万日币以上------交易额的3% + 6万日币 + 中介费的消费税(8%

 

C.资产增值税

5年内:(差价-支出)*30%

5年以上:(差价-支出)*15%

 

3、房地产交易的一般流程

a委托房地产中介机构介绍房地产

b签订销售合同

c付款结算   

注:(司法书士参与cd的房地产登记)

d房地产过户  

 

4、房地产登记流程(交易合同签订之前或之后)

a.电话或邮件咨询

b.当事人跟担当司法书士约在事务所内具体商谈(必要的时候需要翻译在场)

c.进行关于名义变更的调查

d.跟房地产中介机构人员和有关人员洽谈

e.通知必要资料及费用

f.结算,在有关登记资料上签名、盖章、支付费用

g.向法务局申请登记

h.登记完毕,给当事人发送资料



5、房地产权利登记的时候必备资料(个人)

在日本已经申请外国人登记的人

a.作为买方时

(用现金付款的时候)

外国人登录证、外国人登记存根记载事项证明书(签发后未经3个月的文件)、印章

(以贷款购买的时候)

外国人登录证、外国人登记存根记载事项证明书(签发后未经3个月的文件)印章、印章证明书(签发后未经3个月的文件)

 

b.作为卖方时

预出售房地产的登记完毕权利书或者登记鉴定情报通知书、外国人登录证、印章证明书(签发后未经3个月的文件)、印章

 

b .没有日本住址的外国人

a.作为买方时

宣誓书(记载以下内容,姓名、出生年月日、出生地、现住所、身份证号码等的资料由中国国内公证人员认证的文件)、护照、印章

 

b.作为卖方时

预出售房地产的登记完毕权利书或者登记鉴定情报通知书、代替印章证明书的资料(由中国国内公证人员认证的公证书为印章证明书)、护照、印章

 

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