日照个人理财平台

聚焦服务式公寓,地产投资新热点(下篇)

华美酒店顾问2018-12-04 10:53:03
请输入标题
四、服务式公寓硬件特征

服务式公寓是一个完整、独立、具有自助式服务功能的住宿设施,其完整的配套设施包括酒店的大堂、前台、餐厅、酒吧、会议室、商务中心等,另外还有高级住宅式公寓功能设施,例如健身中心、便利店、休闲区域、私密性的社交活动场所、图书馆、儿童娱乐中心、停车场等,每家服务式公寓具体的功能构成会根据区域客源需求特征在上述基础上有所选择。

华美顾问对北京、深圳、成都等城市的服务式公寓统计分析显示, 服务式公寓客房规模一般在160-220间套之间,成都市场平均客房数量最多,达到206间。在北京、深圳、成都三个样本城市中,辉盛管理公司旗下的服务式公寓在当地市场拥有最多的房间数。

服务式公寓的客房是由一个或多个卧室组成,有浓郁的家居特色,有卫浴室、独立起居室、厨房和就餐区域等,带有厨房是服务式公寓与酒店的最大差别之一。

房型分为单间、一居室、两居室和三居室等类型,通常一居室所占比例最高,在北京、深圳、成都市场分别达到54%、31%和49%;其次为两居室和单间;很少服务式公寓设置四居室。

  • 服务式公寓单间面积为50-70㎡

  • 一居室为80-120㎡

  • 二居室为100-160㎡

  • 三居室为190-240㎡

服务式公寓一般拥有1个小会议室,容纳量在20-30人之间。大多数服务式公寓只有1个全日餐厅,提供早餐及午晚餐的零点服务,平均餐位数50-60人。健身房、游泳池、儿童活动室和桑拿是大多数服务式公寓都配套的的康娱设施,深圳地区的服务式公寓还提供小型球类活动设施,如乒乓球、桌球等。

五、服务式公寓品牌

雅诗阁是全球最大的国际服务公寓业主和运营商,是凯德集团旗下的全资子公司,总部设在新加坡。

  • 1984年,雅诗阁推出了亚太地区的首个世界级服务公寓。

  • 2006年,雅诗阁成立了全球首个亚太区服务公寓房地产信托基金——雅诗阁公寓信托。集团目前在华24座城市经营管理着77家服务公寓,14000余套服务公寓单位,全球服务公寓套数突破40000套。

  • 2015年以来,雅诗阁在北京、天津、南京、杭州、厦门、无锡等签约9个项目近1900套服务公寓。

中国已成为雅诗阁全球规模最大的市场,雅诗阁规划2020年在华服务公寓数量达到20000套。雅诗阁的成功扩张与其良好的资本运作方式是息息相关的,集团采取投资管理循环链条模式,即雅诗阁集投资与管理营运于一身,以投资控股方式开发项目,一两年运营成熟后达到信托基金要求的时候,将整体转手基金,获取回笼资金。

例如,2010年,雅诗阁管理集团曾将旗下12处直接投资的服务式公寓项目以房地产信托基金的形式“打包"在新加坡上市,其中包括北京和上海3处物业。

雅诗阁旗下有雅诗阁、盛捷以及馨乐庭3个品牌。雅诗阁服务公寓是雅诗阁集团旗下的服务式公寓品牌之一,是豪华服务式公寓的象征,体现着名流人士的典雅生活方式,专注于高端的商业客户,主要分布在一线城市,如今开始有向二线城市渗透的趋势。

盛捷服务式公寓定位为中高端,位于一二线城市居多,是雅诗阁在中国市场数量最多的品牌,盛捷服务式公寓致力于营造现代、品位的生活方式,满足各行业高层行政人员的需要,注重以家庭思路为主、工作与休闲平衡。

馨乐庭服务公寓是雅诗阁集团旗下中端品牌,主要分布在一二线城市,注重比较年轻化的商业旅客和休闲旅客,处于城市中心地段的位置,房型可能比其他品牌小,客户群可能是住三天到三个星期为主。

除了雅诗阁集团以外,国内外知名的服务式公寓品牌运营商还有辉盛、奥克伍德、莎玛、万豪等。辉盛成立于1997年,是全球领先的金牌标准服务公寓管理公司,在18个国家和地区(31个城市)管理49间服务公寓, 其中中国区占有14间,客房量超越16,000套。

为了满足不同顾客的需求,辉盛集团推出了五个不同的品牌,分别为辉盛阁、辉盛庭、辉盛坊、名致和凯贝丽。另外,作为服务式公寓的新锐力量,莎玛目前开发有两个品牌,分别为中高档商务服务公寓莎玛和顶级豪华品牌莎玛Luxe,分布在香港、上海和杭州。据悉,上海莎玛服务式公寓造价约为6000元/(不包括土建和地价),主要针对长租客,其入住率可到达85-92%。


六、服务式公寓发展状况

根据华美顾问统计(统计对象为雅诗阁、辉盛、奥克伍德、莎玛、逸兰、柏雅居和万豪行政公寓)

  • 2006年前,上述品牌在中国市场服务式公寓的总数只有6家

  • 2006年,市场开始迅猛增长

  • 2007-2009年年均增加7家服务式公寓

  • 2010年新增供给到达10家

  • 2011-2013年期间增速放缓(2012年新增供给仅3家,分别为北京万豪行政公寓、广州国际金融中心雅诗阁服务公寓和和广州方圆奥克伍德豪景)

  • 2014年市场迎来新一轮发展新增供给量达到12家(其中,雅诗阁旗下新增8家服务式公寓)

2006-2014年,全国范围内上述品牌累计增加61家服务式公寓,历史累计供给总量达到67家。


从区域来看,服务式公寓集中分布于京津翼、中西部、珠三角及长三角地区的一二线城市。其中,长三角地区的服务式公寓数量最多,区域供给达到23家,占全国市场比为35%,京津冀、中西部和珠三角地区数量分别为16、12和16家,一定程度上反映了,地区的商务需求与服务式公寓的供给关系。

从品牌分布来看,雅诗阁是全国市场占有率最大的服务式公寓,市场份额高达45%,在四个区域分布均衡。辉盛主要分布在珠三角地区,珠三角辉盛旗下服务式公寓数量占到全国市场的50%。

莎玛和柏雅居目前则已长三角市场为主导,尚未对其他地区进行扩张。逸兰在是中国市场数量最少的服务式公寓品牌,仅北京1家和上海2家。万豪行政公寓尚未打入中西部市场,京津冀地区数量最多,达到3家。

另外,根据华美顾问统计,品牌方面,服务式公寓未来市场供给主要来源于雅诗阁和辉盛,其中,雅诗阁后续供给最多共计18个,辉盛有5家。区域方面,北京和上海是后续供给最多的两个城市,未来分别至少有5家和4家服务式公寓开业,这也表明了一线城市仍是服务式公寓需求的热门市场。

档次方面,在雅诗阁的品牌当中,面向高端人士的雅诗阁服务公寓是未来市场进入最多的品牌,说明了定位高端的服务式公寓是未来市场发展的主流方向。

(撰文:华美顾问酒店可研及战略顾问BU市场顾问 李欧畅凯, 欢迎转发,转载请注明出处)

华美顾问

微信号:
huameiguwen(←长按复制)

华美是国内著名酒店、养老、城镇化领域的咨询顾问公司,已在中国400多个城市为800多个项目提供多种咨询顾问服务华美酒店顾问服务包括:酒店定位可研,管理品牌引进(免费)、酒店品牌地产、酒店交易及资产证券化,酒店设计顾问,设计管理,设计总包,酒店采购顾问,开业筹备顾问,预算审核,业绩评估,资产管理等全程服务


【华美官网】www.huamei2001.com

【咨询热线】:400-689-1881 1314-886-1881 0755-88311360