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2017英国房产投资及大交易回顾

嘉德瑞信海外移民2018-11-15 07:27:31


近年来,中国投资者开始抢购英国伦敦金融城的标志性建筑。2017年度中两笔交易金额超过10亿英镑,分别是中渝置地以11.5亿英镑收购中伦敦金融城最高楼Leadenhall大厦,又名奶酪刨,以及李锦记以12.825亿英镑收购了金融城另一地标芬奇街20号大厦,又名对讲机大厦。

亚洲投资者对英国房地产热情不减,伦敦市更是投资重点

房地产咨询机构第一太平戴维斯(Savills)的数据显示,亚洲投资者2017年对欧洲房地产的投资规模较去年增长超过一倍,英国仍是其主要投资目的地。截至2017年11月底,伦敦市共成交111笔商业房地产交易,交易金额总计101.5亿英镑,较去年同期增长51%。过去12个月的交易额总计114.8亿英镑,较长期平均值增长52%。截至今年11月底的交易中,亚洲投资者占了53%,英国本地投资者占13%。欧洲投资者占12%,美国投资者占12%。



中国投资者贡献大


根据地产咨询机构仲量联行(JLL)研究表明,2016年中国内地买家对境外房地产的投资中英国排名第五,投资额达22亿美元(约合148亿元人民币),2015年以投资额18亿美元(约合121亿元人民币)排第四。英国市场表现最强的一年是2014年,那年它吸引了49亿美元(约合人民币330亿元)的中国房地产投资,大连万达集团、绿地集团等中国地产商领衔开启了横扫伦敦楼市的大门。此外,仲量联行(JLL)研究还表明,2017年第一季度,伦敦位列全球房地产交易量榜首,大大受益于来自中国的投资者。英国房地产数据公司Costar的数据显示,2017年第一季度,中国(包括香港地区)超越美国,成为英国房地产最大投资者,以9.23亿英镑(约合人民币81.6亿)的交易金额位列第一。


同时,房地产咨询机构莱坊(Knight Frank)的数据表明,2017年第一季度伦敦市中心办公楼销售额达到122亿英镑(约合161亿美元),其中一半投资者来自中国(包括香港地区),较前两年大幅增长;该比例在2016年和2015年分别为25%和7%。


写字楼商业地产最受欢迎

写字楼投资是中国内地投资者首选。根据商业房地产调查公司RCA(Real Capital Analytics)数据显示,2009年-2016年,写字楼和酒店物业投资约占中国对英投资的71%。2017年上半年,中国对英国房地产市的投资中一半以上为写字楼项目。中国投资者尤其青睐伦敦金融城拥有长期租约的大楼,以此锁定未来稳定的租金收益。尽管受英国脱欧事件的影响,以往大量集中于伦敦市的金融业将有可能分散至其他欧洲城市,但伦敦目前依然是欧洲金融中心,并将进一步发展信息、科技等行业,写字楼租赁市场将持续吸引国际投资。因此,位于伦敦市中心的商业写字楼是中国投资者的首选资产。


此外,相对稳定的政治局势也是吸引投资者的原因之一。金融服务公司Investec称,虽然英国将退出欧盟,但英国提供的“政治避风港”意味着亚洲买家愿意付出比英国投资者略高的价格来购买这些资产。

 


受政策影响,对外投资浪潮减小


2017年第三季度,受严格的资本管制政策所影响,中国境外房地产投资降至四年多来最低水平。据英国《金融时报》报道,中国对外房地产投资降至四年低点最新报告称,今年第三季度中国境外房地产投资仅为25亿美元,降至2013年末季以来最低水平,突显资本管制奏效。此外,根据房地产咨询公司戴德梁行(Cushman & Wakefield)的最新报告,今年第三季度中国境外房地产投资仅为25亿美元,降至2013年第四季度以来最低水平。今年前三个季度中国境外房地产投资总额为182亿美元,不到去年全年创纪录的383亿美元的一半。(数据来源凤凰网)


根据中国商务部的数据,2017年1-9月非金融类对外直接投资下降42%,至780亿美元,但该部不提供行业分类数据。

 

私人投资者比重增大


中国的保险公司、银行和私募股权投资集团近年崭露头角,跻身于伦敦、纽约、悉尼等大城市高档写字楼和豪华酒店最重要的买家之列。但房地产咨询机构莱坊(Knight Frank)的数据表明,相比起之前投资浪潮中的重量级金融机构、开发商和保险公司,现在知名度较低的中小企业和开发商、私募股权基金和个人在英国商业房地产市场上更为活跃。同时,第一太平戴维斯(Savills)的数据显示,2017年度伦敦商业地产投资者的背景较以往发生了较大变化。私人投资者本年度占比32%,而私人投资者在过去三年中平均占比9%;物业公司本年占比30%,过去三年平均占比16%;而机构投资者本年仅占比28%,过去三年的平均占比量为71%。相较于机构投资者,个人投资者有着更强的执行力,他们融资、做决断的速度较快,脱欧后英镑下跌就马上入市。同时,国内的低收益率也让中国现金充裕的私人投资者也在抢购英国首都的标志性建筑。

德意志资产管理(Deutsche Asset Management)英国房地产业务主管Jessica Hardman表示,毫无疑问,与机构投资者相比,今年的亚洲私人投资者势头猛增。于中国政府试图控制资金外流量,中国机构投资者的地位已被私人投资者取代,而私人投资者常常运用香港证券交易所上市的工具投资,以利用香港资本管控较宽松的条件。莱坊伦敦市投资部门负责人Nick Braybrook称,再加上私人投资者通常不经过传统的资产管理公司投资,管理机构投资者资金的资产管理公司受到冲击。世邦魏理仕全球投资者部(CBRE Global Investors)高级总监Chris Gilchrist-Fisher称,眼下大量内地和香港买家正在自行负责资产买入和管理,近来这些买家绝大多数为家族理财办公室而非机构。总部位于香港的李锦记集团(Lee Kum Kee Group)就是这样一个家族办公室。通过投资工具李锦记健康产品集团有限公司(LKK Health Products Group),李锦记集团7月份宣布将以12.8亿英镑买下伦敦知名度最高的“对讲机”大厦Walkie Talkie。这是李锦记首次在欧洲买入房地产。



附录:2016-2017年中国投资者英国伦敦大项目概述


信息数据来源:第一太平戴维斯(Savills)、仲量联行(JLL)、英国房地产数据公司Costar、财经杂志、凤凰网