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聚焦服务式公寓,地产投资新热点(上篇)

华美酒店顾问2019-03-19 10:10:01

随着中国市场的发展以及发达城市外企数量的日益增多,服务式公寓的业态正逐渐成为中国酒店市场的生力军,备受开发商青睐。 目前,知名的服务式公寓品牌也纷纷加大在华的扩张力度。近期,凯德集团旗下的雅诗阁分别在南京、无锡、南通、杭州、厦门签约共1300余套服务公寓

  • 规划2020年在华服务公寓总套数达20000套

  • 规划2020年实现全球服务公寓总套数再翻一番达到80000套

辉盛国际公寓管理公司也宣称将继续把中国视为主要发展地区,主攻北京、上海、广州、深圳及主要二、三线城市。莎玛服务式公寓也表示,将在中国的一线和二线城市提供更多高品质的服务式公寓,以满足市场不断增长的需要。

服务式公寓的市场发展如此迅猛,那么,何为服务式公寓?服务式公寓又有哪些特别之处呢?笔者将为您娓娓道来。

一、什么是服务式公寓
务式公寓是指融合了酒店服务与家庭特色的酒店性质物业,提供低于酒店价格的中长期住宿服务。相较于酒店的约束,服务式公寓居家性质的功能配套更加突出;相较于较高级的住宅,服务式公寓提供了符合酒店标准的完善服务,例如,24小时前台接待服务、客房清洁服务、洗衣服务、送餐服务等。


作为一种物业形式,服务式公寓容易与酒店式公寓、产权式酒店、酒店等其他形式混淆。以下为服务式公寓与其他形式的对比:

服务式公寓的本质是酒店,其产权不能分割,不可分散销售,定位为服务租期较长的客户,只有统一产权且统一经营的公寓才称之为服务式公寓;而酒店式公寓的本质是公寓,软硬件上借鉴了酒店的装修风格和服务理念,是开发商为推广小户型项目、提高销售单价而对物业档次进行包装的手段;其产权分散,物业功能边界模糊,客户可以自住或作为投资用途;产权式酒店多位于度假胜地,由个人投资者买断客房产权,每年享有一定的使用权益,其他时间则交给酒店管理公司统一经营管理,除物业本身增值外投资者一般还可以获得一定比例的返现或收益分成;酒店是指通过出售客房、餐饮及综合服务设施向短期住宿客人提供服务,从而获得收益的经营体。

二、服务式公寓客源构成

从客源类型上看,服务式公寓客源主要是商务客源、休闲旅游客源及小部分居家自住者。其中,主要以在华从事商务活动、较长期居住的外籍人士和国内中高端商务人士为主。

部分服务式公寓商务客源占到60%以上,居住期多在1个月以上,包括有世界五百强外籍高管、外企的经营管理者、外籍专家、高级技术人员、产业园区和产业带国内商务人士、大型企业项目高管等。

从客源的国籍构成上看,服务式公寓外籍客源的比例在80%以上,但由于所在区域的产业不同,不同城市和地区客源国籍比例也有所差异。

例如,北京市场外籍人士来源广泛,欧美、日本、韩国等国家覆盖较为广泛,而成都市场较为集中,主要为东南亚和日韩客源。

另外,服务式公寓以长住客源为主,长住客源的比例通常在50%以上,有些服务式公寓要求最低一个月起租。

三、服务式公寓选址

服务式公寓依托于商务市场,又因客人住宿周期长,对交通便捷度和环境及配套要求较高,因此服务式公寓的选址既考虑到空间上的便利性,同时也要具备成熟的公共配套设施,即交通便利,有良好的商业、餐饮及娱乐设施,以便入住的客人开展业务活动和生活居住。另外,对于长期居住者,尤其是以家庭为单位的居住者,还要考虑到主要的家庭需求及所在区域的公共服务能力,附近需包括社区、医院、学校、会所等设施。

总的来说,服务式公寓通常出现在外贸比较活跃或外商工业较为发达的城市,主要分布在城市的商务核心区和金融区、毗邻产业园区和产业带、外籍人士聚集处、高尚生活区和配套完善的优美风景区等。

深圳服务式公寓分布


以深圳为例,服务式公寓大多数位于福田区、罗湖区以及南山蛇口片区,其中福田中心区和蛇口片区布局最为密集,客房数量也最多,符合临近中心商务区、产业园区、外籍人士聚集地或高端生活区,具有交通便捷程度高、距离商务市场近、周边生活配套和商业配套较为成熟等特点。

例如,雅诗阁深圳美仑服务式公寓和泰格公寓位于南山蛇口片区,蛇口片区是深圳外籍人士的聚集地,生活气息浓厚,休闲娱乐配套设施完善,紧邻蛇口港,距离机场仅有30分钟车程;金中环酒店公寓和皇庭V酒店公寓则位于福田中心商务区,临近会展中心和购物公园,商务氛围浓厚,基础设施配套齐全,生活方便,交通便捷,距离机场仅45分钟,距离深圳北站25分钟车程。

(撰文:华美顾问酒店可研及战略顾问BU市场顾问 李欧畅凯, 欢迎转发,转载请注明出处)

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