日照个人理财平台

10月中国房地产投资、销售增速双回落|每日地产新闻2017.11.15星期三

豪宅研究院官网2019-06-15 13:52:33





中国豪宅研究院让您每天了解最新行业动态、专家观点、研究院活动等,寻找最前沿的行业新闻,聚焦最具吸引力的房地产焦点话题,发布最有代表性的专家文章,最快传达到房地产一线人群中,请大家持续关注中国豪宅研究院!


一、行业最新动态:

  1. 北京二手房均价连续5个月下跌 有人比市价便宜1万抛售

  2. 国家统计局点赞楼市调控 机构:不放松态势已明确无疑

  3. 10月末商品房库存降10%以上 15热点城市房价回落

  4. 今年超35万中国学生留学美国 购房一年花费25亿美元

  5. 北京首批共有产权房申购启动 新北京人群体成焦点

  6. 10月中国房地产投资、销售增速双回落

  7. 武汉市全国率先出台 住房租赁试点50条扶持政策

  8. 楼市数据继续下挫:个人按揭贷款累计增速首现负增长

  9. 统计局:投资结构继续优化 房地产开发投资增速回落

  10. 深圳市上调租房公积金提取额度 最高至65%


二、专家观点:

刘爱华

国家统计局新闻发言人

自去年四季度“因城施策、因地制宜”的房地产调控政策实施以来,70个大中城市的15个热点城市的房价同比和环比涨幅都出现了回落,9月份的环比全部下降或者持平;同时,同比涨幅多个月持续回落。三四线城市出现类似特点,环比涨幅也在回落。这体现了去年以来房地产调控取得的成效。

王   晖

首都经贸大学城市经济与公共管理学院硕士研究生导师

针对“新北京人”房源供应需不少于30%的界线是多方博弈的结果,但共有产权住房的价格优势一定程度刺激了市场需求,针对此现象应当重视市场的前期调研,在具体执行过程中,根据市场及时调整。

邓海清

九州证券全球首席经济学家

目前很多地产企业实际上仍有较高的投资热情,对未来两年的房屋销售依然看好。从实际情况看,各地近期也在鼓励房企加快未销售的在途房源的开发,尤其是从严管控囤地,在此背景下,一些地块的开发节奏可能还会加快。

诸建芳

中信证券首席宏观经济学家

未来房地产投资回落幅度较小,对宏观经济负面影响有限。未来3-5年,中国房地产市场的刚性需求仍然保持稳定增长。在限购政策的推动下,房地产销售和投资周期进入下行周期,但是未来的房地产投资中枢水平至少仍然会在正值的区间,大幅回落的可能性不大。

崔   霁

上海易居房地产研究院咨询中心总经理

中国发展住房租赁市场绝不是短期策略,而是长期战略。过去我们的房地产市场虽说是双轨制,即市场化商品住房和保障住房,但从占比上看,保障房占整个住宅存量中的比重不到10%。十九大之后,我们的房地产市场可以说将演变成三轨制,即市场化商品住房、保障住房和租赁住房。而未来发展看,租赁住房的比重会越来越高。

张大伟

中原地产首席分析师

当前房地产去库存任务初步完成,一、二、三、四线城市商品房库存去化已十分充分,很多城市去化周期均在12个月以下。10月末,商品房待售面积60258万平方米,比9月末减少882万平方米。三四线城市去库存成为2017年以来的主力,库存去化加速,主要以住宅为主。

严跃进

易居研究院智库中心研究总监

房屋销售的同比增幅继续收窄,房屋销售数据和调控政策的走势基本一致。从商品房的销售数据来看,当前销售面积回落到8.2%的水平,这和三四线城市房屋销售市场崛起,以及部分商业办公物业销售表现较好有关。而从住宅销售数据看,目前在5.6%的同比水平,预计后续依然会有较好的销售表现,尤其是年底会有一波冲劲,到年底会维持大于2%的同比正增长水平。

杨红旭

上海易居房地产研究院副院长

当企业到位资金增幅大于开发投资增幅时,说明房企资金面宽松,反之则说明紧张。他表示,2017年,企业到位资金增幅大于开发投资增幅,但一步步收窄。在今年10月,首度反超0.4个百分点。

三、学术点评摘要:

叶檀:警惕 房价上涨第一推手再创27年新低!明年房地产市场将冰冻


房价涨不涨,主要看广义货币发行量M2。

 

截止2016年的26年时间,广义货币发行量增长了101倍左右,房价上涨了几十倍。过去二十年,房地产是紧跟广义货币发行量的最大宗投资品——我是光,你是影;我是风儿你是沙。

 

截止2016年,房地产起到了极大的作用。

 

1、大量的货币找到一个沉淀池,避免恶性通胀,要不然食品饮料房租不知道会涨到什么地步。

2、投资者手里握着房地产,享受资产溢价的快乐对冲货币贬值的风险,享受经济增长的红利。房地产造假难度高、信用比股市好,成为超过股市的大宗投资品种。

3、地方政府靠着房地产开展基础设施,建新城,上下游相关行业靠着房地产热兴旺发达。高房价是另一种地方税。

 


到2016年,M2出现逆转,房地产不再发光。

 

11月13日,央行公布最新数据,截至10月末,广义货币(M2)余额165.34万亿元,同比增长8.8%,增速创下历史新低。10月份社会融资规模10400亿元,新增人民币贷款6632亿元,均不及预期。

 

翻译成大白话,注水少了,市场变得干乎乎的。不要说房地产,想想连国债收益率都创新高,说明货币证券市场已经恐慌到一定地步,房地产市场明年也会进入恐慌。

 

8.8%的M2增速,突破了27年来的历史新低!一次突破新低,再次突破新低,易如反掌。这就像突破了一次做人的底线,继续突破就容易得多。

 


货币进入稳定期,意味着房地产也将进入稳定期。今年以来,M2增速逐级下降:今年1到4月增速在10%以上,5月份以后,降为个位数,而且逐月震荡走低,跟以前广义货币动辄两位数以上的增长不可同日而语。只要M2在两位数以下,房地产回到黄金时代难上加难。

 

另一个数据是,居民贷款下降,主要反映房贷热度的居民中长期贷款一路下行。10月,居民中长期贷款月新增量环比少增1076亿,同比也少增1181亿。

 

居民长期贷款下降只有两种可能,或者居民不买房子了,或者买房子不能贷款了。无论哪一种,对房地产市场不算什么好消息,房地产杠杆下降,那些人精似的炒房者,怎么还会进入房地产市场?

 


今年短贷暗度陈仓,换个玩法进入房地产市场,到时候借新还旧就行了。2017年3月以来,居民短期贷款均值在2100亿远左右,9月一度高达2537亿元,居民短贷玩疯了。

 

上面一看,这还行?消费贷贷那么多,肿么回事?想干什么呀?老虎不发威,当我是病猫。内行人管内行人,一管一个准。9月下旬以来,对居民消费贷的监管逐渐升温,10月,居民短贷仅为791亿元。

 

我们的市场上,政策是第一推动力,广义货币和房贷增速直线下降,炒房团被卡住了七寸,房地产的金色开始黯淡。今年一线城市北上深房价与成交量双双回落,明年该轮到二三线城市了。

 


更可怕的是,明年还是开发商还债大年,估计一些开发商会Hold不住,倒在黎明前的黑暗里。

 

据《时代周报》报道,今年9月,债券评级机构穆迪发布研报,在纳入评级的52家房企中,有超过七成债券将于2018年到期或可回售,总额达392亿美元(约合人民币2601亿元)。其中,中国恒大、富力地产、绿地控股、碧桂园和万达集团五家到期或可回售债券总额达163亿美元(约合人民币1081亿元)

 

另据Wind资讯统计显示,2019年房企债券到期规模将进一步攀升至4026亿元。

 

这两年是房地产行业提高集中度的大年,销售过千亿大房企靠着去年和今年的卖房现金收入还能支撑,普通房企面临的是生死大考。

 


开发商分化,一种是不舍得割肉卖藏着一点点卖,另一种是大抛售,加快周转,另三种转型了,以前造房子,现在服务赚钱。

 

台风小了,胖猪会掉下来。房地产保持稳定,白银时代还在,这次掉下来的猪是杠杆率过高的开发商,和借钱炒房的人,他们最胖,该减肥了。

 



〉中国豪宅研究院汇聚顶级产经学者和专家,专注于房地产经济,政策和产业发展研究

〉承接规模化房地产项目和产业园区项目的定位;策划;评估;咨询和信息服务

〉承包多种论坛和学术研讨沙龙,与国内外高端研究机构合作交流

〉拥有房地产行业最具影响力自媒体和地产业界豪华精英群体

 




中国高端地产智库

汇集专家观点、政策解读,普及豪宅知识、

豪宅案例,热点与时事并驾齐驱!



联系人:段宇栅

联系电话:15313874501
邮箱:418901238@qq.com


推荐阅读


剩女多=房价高?这锅怎么能背?

注意!央行发话了 2017年房价还会大涨!

晓红老师为您支招|购房宝典三字经

2016北京楼市年终考豪宅篇:成交量大涨8成丰台热度攀升

京津冀、珠三角、长三角三大都市圈,哪个更具吸引力2017年的房价一定能稳定吗?